Σύμφωνα με τις αντίστοιχες διατάξεις του Συντάγματος της Βουλγαρίας, η ίδρυση εταιρείας από αλλοδαπούς πολίτες για την αγορά ακινήτου στη Βουλγαρία απαιτείται ΜΟΝΟ όταν πρόκειται για αγορά, από αλλοδαπούς πολίτες, γης ή την αγορά σπιτιού μαζί με το έδαφός του.
Για την αγορά ΜΟΝΟ γης ή την αγορά σπιτιού μαζί με το έδαφός του από αλλοδαπούς πολίτες, απαιτείται η ίδρυση εταιρείας περιορισμένης ευθύνης.
Όλες οι υπόλοιπες μορφές ακίνητης περιουσίας στη Βουλγαρία μπορούν να αγοραστούν από αλλοδαπούς πολίτες και με την ιδιότητά τους ως φυσικά πρόσωπα.
Είναι πολύ σημαντικό να γνωρίζετε ότι αυτό το βήμα αφορά μόνο όσους έχουν αποφασίσει να αγοράσουν γη στη Βουλγαρία ή κάποιο σπίτι μαζί με το έδαφός του (κάθε σπίτι στη Βουλγαρία πωλείται μαζί με το συνεχόμενο με αυτό έδαφος). Σύμφωνα με το βουλγαρικό Σύνταγμα, οι αλλοδαποί πολίτες δεν δικαιούνται να αγοράζουν γη – για τον λόγο αυτό πρέπει να ιδρύσουν στη χώρα εταιρεία και να προβούν στην αγορά μέσω αυτής της εταιρείας.
Εάν είστε αλλοδαπός πολίτης και θέλετε να αγοράσετε ακίνητο στη Βουλγαρία, εμείς, στη Simo Properties, μπορούμε να σας βοηθήσουμε για την ίδρυση της εταιρείας σας. Το μόνο που χρειάζεστε το διαβατήριό σας. Η εταιρεία σας αρχίζει να υφίσταται επίσημα από τη στιγμή της εγγραφής της στο Εμπορικό Μητρώο του Υπουργείου Δικαιοσύνης της Δημοκρατίας της Βουλγαρίας.
Πόσο διαρκεί η όλη διαδικασία για την αγορά ενός ακινήτου και την ολοκλήρωση της συναλλαγής;
Λόγω της μεγάλης ποικιλομορφίας των περιπτώσεων που μπορούν να προκύψουν στην επιχειρηματική πρακτική των συναλλαγών με ακίνητα, είναι δύσκολο να καθοριστεί μια συγκεκριμένη χρονική διάρκεια. Στη γενική περίπτωση, η διαδικασία απόκτησης ακινήτου στη Βουλγαρία διαρκεί περίπου 4 εβδομάδες. Τούτο διότι όλα τα έγγραφα που απαιτούνται, σύμφωνα με τον νόμο, στις συναλλαγές με ακίνητα έχουν συγκεκριμένη διάρκεια ισχύος και για τον λόγο αυτό η προετοιμασία τους αρχίζει μόνο μετά την υπογραφή Προσυμφώνου αγοραπωλησίας ακινήτου.
Σύμφωνα με την πρακτική της Simo Properties, οι αλλοδαποί πολίτες με τους οποίους συνεργαζόμαστε πρέπει να προετοιμάσουν ορισμένα από τα έγγραφά τους στον τόπο διαμονής τους και στη συνέχεια να τα στείλουν στη Βουλγαρία – αυτό επίσης απαιτεί τεχνολογικό χρόνο.
Μπορώ να διαπραγματευτώ την τιμή του ακινήτου που θέλω να αγοράσω;
Εννοείται, δεδομένου ότι πρόκειται για επιχειρηματική συναλλαγή όπως κάθε άλλη και οι όροι της είναι διαπραγματεύσιμοι. Πολύ συχνά, ωστόσο, μια απρόσεκτη στάση απέναντι σε αυτή τη διαδικασία οδηγεί στο αντίθετο αποτέλεσμα – σε αύξηση της τιμής. Κατά την άποψή μας, οι διαπραγματεύσεις για τη μείωση της τιμής δεν μπορούν να είναι απλά αξίωση ή ιδιοτροπία, αλλά πρέπει να βασίζονται σε αρχές και να είναι τεκμηριωμένες με πραγματικά στοιχεία, ώστε να είναι δυνατή η επίτευξη του επιθυμητού αποτελέσματος.
Είμαστε επαγγελματίες που κατέχουν άριστα όλους τους μηχανισμούς της αγοράς ακινήτων στη Σόφια και τη Βουλγαρία. Είμαστε πάντα έτοιμοι και καλά προετοιμασμένοι, ώστε να διαπραγματευτούμε αποτελεσματικά την τιμή του ακινήτου, προκειμένου να επιτύχουμε την πιο συμφέρουσα λύση για τους πελάτες μας στην κάθε συναλλαγή. Σας εγγυόμαστε ότι θα δικαιολογήσουμε την εμπιστοσύνη σας!
Αν το θεωρείτε απαραίτητο, μη διστάζετε να ζητάτε συμβουλευτική υποστήριξη και από διάφορους ειδικούς, όπως για παράδειγμα από τεχνικούς κτιρίων, για να σας αναλύσουν όλες τις πτυχές της αξίας του ακινήτου.
Πώς μπορώ να κάνω κράτηση του ακινήτου το οποίο έχω επιλέξει να αγοράσω και τι μου διασφαλίζει αυτή η κράτηση;
Για να κάνετε κράτηση του ακινήτου που έχετε επιλέξει, πρέπει να καταβάλετε προκαταβολή, η οποία αποτελεί εγγύηση για τις προθέσεις σας ως αγοραστή του συγκεκριμένου ακινήτου. Με βάση αυτή την προκαταβολή θα συνταχθεί Συμφωνία κράτησης με προκαταβολή (βάσει Εντύπου κράτησης) την οποία και πρέπει να υπογράψετε. Η συμφωνία αυτή σας διασφαλίζει ότι το ακίνητο θα παύσει να διατίθεται στην αγορά, δεν θα διοργανώνονται επισκέψεις υποψήφιων αγοραστών, δεν θα λαμβάνονται άλλες προκαταβολές, δεν θα υπογράφονται άλλες συμβάσεις ή συμφωνίες για το χρονικό διάστημα που ορίζεται σ’ αυτή για τη σύνταξη και την υπογραφή Προσυμφώνου αγοραπωλησίας ακινήτου. Η προκαταβολή μπορεί να καταβάλλεται μέσω τραπέζης ή σε μετρητά. Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι σε περίπτωση υπαίτιας άρνησης εκ μέρους σας να προχωρήσετε στην υπογραφή Προσυμφώνου αγοραπωλησίας ακινήτου εντός της καθορισμένης προθεσμίας ή να μεταβείτε απευθείας στη σύναψη σύμβασης αγοραπωλησίας του ακινήτου, χάνετε την προκαταβολή σας και αυτή δεν σας επιστρέφεται.
Πώς και πότε γίνεται η καταβολή του τιμήματος του ακινήτου; Με μετρητά ή μέσω τραπέζης;
Δεν υπάρχει νομική υποχρέωση ως προς το πότε και πώς πρέπει να καταβληθεί το τίμημα αγοράς του ακινήτου. Όλα αυτά εξαρτώνται από τη συμβατική σχέση μεταξύ των μερών – το σύνολο του ποσού δύναται να καταβληθεί προκαταβολικά ή την ημέρα της υπογραφής της Σύμβασης αγοραπωλησίας και της παράδοσης της Συμβολαιογραφικής πράξης (συμβολαίου) στον αγοραστή, σε δόσεις ή σε μελλοντικές προθεσμίες. Όλες οι πραγματοποιούμενες πληρωμές αποδεικνύονται με αντίγραφα τραπεζικών λογαριασμών για τα καταβληθέντα ποσά και με αποδείξεις για τα εισπραχθέντα ποσά στο πλαίσιο της συναλλαγής. Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι από την 01.07.2011 υπάρχει όριο στην πληρωμή των συναλλαγών ακινήτων με μετρητά μέχρι το ποσό των 10 000 λέβα.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Παρά τα όποια τυπικά σχετικά με τις πληρωμές κατά τις αγοραπωλησίες ακινήτων, στη Βουλγαρία υπάρχει ένας άγραφος κανόνας, σύμφωνα με τον οποίο ο αγοραστής καταβάλλει συνήθως τουλάχιστον το 10% του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης κατά την υπογραφή του Προσυμφώνου αγοραπωλησίας του ακινήτου, ενώ το υπόλοιπο (90% ή λιγότερο) καταβάλλεται την ημέρα της σύναψης της συναλλαγής υπό τη μορφή συμβολαιογραφικής πράξης, αλλά απαραίτητα πριν από την καταχώριση της συμβολαιογραφικής πράξης στον Οργανισμό Δημοσίου Μητρώου.
Τι είναι Προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου και ποια η σημασία του;
Το Προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου συντάσσεται σε γραπτή μορφή για να επισημοποιήσει και να εγγυηθεί την καλή θέληση και τις προθέσεις των μερών, ενώ κύριος σκοπός του είναι να προετοιμάσει και να προσδιορίσει όλους τους όρους και τις υποχρεώσεις των μερών, βάσει των οποίων θα πραγματοποιηθεί η συναλλαγή και θα υπογραφεί η Οριστική σύμβαση (Συμβολαιογραφική πράξη).
Σε κάθε Προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου εμπεριέχεται μια σειρά βασικών στοιχείων. Τα στοιχεία αυτά είναι:
- τα μέρη (τα συμβαλλόμενα μέρη) της σύμβασης,
- το αντικείμενο της σύμβασης (το ακίνητο),
- το τίμημα (η τιμή) του ακινήτου και ο τρόπος εμπρόθεσμης πληρωμής του ποσού,
- οι κυρώσεις προς τα συμβαλλόμενα μέρη σε περίπτωση υπαίτιας άρνησης και αθέτησης των υποχρεώσεων οι οποίες απορρέουν από το Προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου.
Σε περίπτωση πώλησης ακινήτου μαζί με κινητά περιουσιακά στοιχεία (έπιπλα κ.λπ.), συντάσσεται πρωτόκολλο παραλαβής και παράδοσης, ως αναπόσπαστο μέρος του Προσυμφώνου, στο οποίο περιγράφονται λεπτομερώς τα περιουσιακά στοιχεία. Τα συμβαλλόμενα μέρη υπογράφουν το Προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου αυτοπροσώπως ή μέσω δεόντως εξουσιοδοτημένων από αυτά προσώπων, υποχρεωτικά χωρίς την άσκηση ουδεμίας πίεσης, λαμβανομένου υπόψη ότι στη Βουλγαρία δεν υπάρχει νομική απαίτηση για σύναψη αυτού του τύπου συμφωνίας υπό τη μορφή συμβολαιογραφικής πράξης (συμβολαίου).
Τι είναι η Οριστική σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτου, άλλως αποκαλούμενη Συμβολαιογραφική πράξη ή Συμβόλαιο;
Η Οριστική σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτου, συναπτόμενη με τη μορφή Συμβολαιογραφικής πράξης, είναι σύμβαση που εμπίπτει στη σφαίρα του εμπράγματου δικαίου, η οποία στην πράξη πιστοποιεί τη μεταβίβαση της κυριότητας του συγκεκριμένου ακινήτου. Μετά την υπογραφή αυτής της Σύμβασης, ο αγοραστής είναι πλέον ιδιοκτήτης του ακινήτου.
Η υπογραφή της Συμβολαιογραφικής πράξης πραγματοποιείται σε εκ των προτέρων συμφωνηθείσα ημέρα και ώρα, ενώπιον αρμόδιου συμβολαιογράφου με γεωγραφική περιφέρεια άσκησης δραστηριότητας την περιοχή στην οποία ευρίσκεται το ακίνητο. Την ημέρα της επικύρωσης της συναλλαγής, ο συμβολαιογράφος προσκομίζει τη Συμβολαιογραφική πράξη στην Υπηρεσία Μητρώου, αρμόδια για την περιοχή στην οποία ευρίσκεται το ακίνητο και στη συνέχεια ο αρμόδιος για ζητήματα κτηματολογίου δικαστής του οικείου Πρωτοδικείου εντέλλεται την καταχώριση της Συμβολαιογραφικής πράξης στο Μητρώο ακινήτων του Οργανισμού Δημοσίου Μητρώου.
Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι πέραν του διαμεσολαβητικού της ρόλου, η Simo Properties αναλαμβάνει επίσης και την παροχή συνδρομής κατά την προετοιμασία και τον νομικό έλεγχο όλων των εγγράφων σε όλα τα στάδια της διαδικασίας αγοραπωλησίας, μέχρι την οριστική ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στις συναλλαγές ακινήτων;
Ο συμβολαιογράφος είναι εγγυητής, πρόσωπο στο οποίο έχει ανατεθεί από το κράτος να προβαίνει στις προβλεπόμενες από τον νόμο συμβολαιογραφικές ενέργειες. Όλοι οι εν ενεργεία συμβολαιογράφοι είναι εγγεγραμμένοι στο Μητρώο του Συμβολαιογραφικού Επιμελητηρίου της Δημοκρατίας της Βουλγαρίας.
- Κατά τις συναλλαγές ακινήτων, ο συμβολαιογράφος επαληθεύει την ταυτότητα, τη δικαιοπρακτική ικανότητα και την αντιπροσωπευτική εξουσία των προσώπων τα οποία εμφανίζονται ενώπιόν του.
- Αφού λάβει σε πρωτότυπη μορφή όλα εκείνα τα έγγραφα για το ακίνητο, από τα οποία απορρέει το δικαίωμα κυριότητας, ελέγχει για τυχόν ύπαρξη νομικών εμποδίων για τη μεταβίβαση του ακινήτου.
- Ο συμβολαιογράφος διαβάζει στα συμβαλλόμενα μέρη το περιεχόμενο του σχεδίου Συμβολαιογραφικής πράξης και τα μέρη επιβεβαιώνουν ενώπιόν του την αντίστοιχη βούλησή τους, όπως αυτή αποτυπώνεται στο σχέδιο Συμβολαιογραφικής πράξης.
- Η Συμβολαιογραφική πράξη υπογράφεται από τα συμβαλλόμενα μέρη και τον συμβολαιογράφο, κατόπιν του οποίου ο συμβολαιογράφος έχει την υποχρέωση να καταχωρίσει τη Συμβολαιογραφική πράξη στο Μητρώο Ακινήτων του Οργανισμού Δημοσίου Μητρώου του οικείου Πρωτοδικείου της περιοχής στην οποία ευρίσκεται το ακίνητο.
- Ο συμβολαιογράφος χορηγεί στα συμβαλλόμενα μέρη αντίγραφο της Συμβολαιογραφικής πράξης μετά την καταχώριση και την εγγραφή της στο Μητρώο Ακινήτων.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Σε περίπτωση που ο αγοραστής είναι αλλοδαπός πολίτης και δεν κατέχει επαρκώς τη βουλγαρική γλώσσα, εμείς, η Simo Properties, αναλαμβάνουμε, σύμφωνα με τις απαιτήσεις της βουλγαρικής νομοθεσίας, να μεταφράσουμε προφορικά στη μητρική γλώσσα του αγοραστή τη Συμβολαιογραφική πράξη η οποία πρόκειται να υπογραφεί από τα συμβαλλόμενα μέρη. Σκοπός είναι ο αγοραστής να κατανοήσει χωρίς καμία αμφιβολία το νόημα και τη σημασία του κειμένου και να εκφράσει τη βούλησή του για την αγορά ενώπιον του συμβολαιογράφου. Στην περίπτωση αυτή, ο μεταφραστής του κτηματομεσιτικού γραφείου Simo Properties υπογράφει επίσης τη Συμβολαιογραφική πράξη αγοραπωλησίας, θέτοντας την υπογραφή του μαζί με τις υπογραφές του πωλητή, του αγοραστή και του συμβολαιογράφου, ως εγγύηση για την ακρίβεια της μετάφρασης.
Χρειάζεται να χρησιμοποιήσω δικηγόρο κατά την αγορά ακινήτου;
Πολύ συχνά οι πελάτες, στην επιθυμία τους να εξοικονομήσουν χρήματα, αρνούνται να χρησιμοποιήσουν τις υπηρεσίες δικηγόρου σε συναλλαγές ακινήτων. Λαμβάνοντας υπόψη τη σπουδαιότητα της διαδικασίας αγοραπωλησίας ενός ακινήτου, η Simo Properties συνιστά σε ειδικές περιπτώσεις που αφορούν κάποια μη τυπικής μορφής διαδικασία αγοραπωλησίας ή την ύπαρξη ιδιαιτερότητας στην ιδιοκτησία, να χρησιμοποιούνται πάντα οι υπηρεσίες εν ενεργεία δικηγόρου, ειδικευμένου στο εμπράγματο δίκαιο και στα ακίνητα. Αυτό θα μειώσει σημαντικά τους κινδύνους σύναψης μιας ασύμφορης σύμβασης ή συναλλαγής, δεδομένης της μεγάλης πολυμορφίας των πιθανών περιπτώσεων στις συναλλαγές ακινήτων.
Η αμοιβή του δικηγόρου είναι αντικείμενο ατομικής συμβατικής σχέσης μεταξύ του πελάτη και του δικηγόρου, αλλά, ανεξάρτητα από το ύψος της, αποτελεί επένδυση σε ασφάλεια.
Μπορώ να αγοράσω ένα ακίνητο χωρίς να παραστώ στην υπογραφή της Συμβολαιογραφικής πράξης ενώπιον του συμβολαιογράφου;
Ναι. Ειδικά για την περίπτωση αυτή, ο νόμος προβλέπει τη δυνατότητα εξουσιοδότησης τρίτου. Το πληρεξούσιο πρέπει να φέρει επικύρωση συμβολαιογράφου και είναι επιθυμητό να περιγράφει το συγκεκριμένο ακίνητο, καθώς και τα δικαιώματα εκπροσώπησης τα οποία ο εξουσιοδοτών παραχωρεί στον εξουσιοδοτούμενο. Η μεγάλη δυναμική και η έλλειψη χρόνου στην καθημερινότητά μας είναι κανόνας, οπότε πλέον αυτή είναι μια όλο και πιο συχνά χρησιμοποιούμενη πρακτική.
Η πρακτική μας δείχνει ότι οι αλλοδαποί μας πελάτες συνήθως δεν έχουν τη δυνατότητα να οργανώνουν τα ταξίδια τους, ώστε να προλάβουν τις προθεσμίες των συμβάσεών τους για αγορά ακινήτων, ενώ τα ταξίδια αυτά στις περισσότερες περιπτώσεις έχουν αρκετά μεγάλο κόστος. Η εκπροσώπηση σε συναλλαγές ακινήτων είναι μια από τις υπηρεσίες που προσφέρει το κτηματομεσιτικό γραφείο Simo Properties στους πελάτες του – την προσφέρουμε εντελώς δωρεάν!