Πόσο διαρκεί η όλη διαδικασία για την πώληση ενός ακινήτου και την ολοκλήρωση της συναλλαγής;
Λόγω της μεγάλης ποικιλομορφίας των περιπτώσεων που μπορούν να προκύψουν στην επιχειρηματική πρακτική των συναλλαγών με ακίνητα, είναι δύσκολο να καθοριστεί μια συγκεκριμένη χρονική διάρκεια. Στη γενική περίπτωση, η τεχνική διαδικασία πώλησης ακινήτου στη Βουλγαρία διαρκεί από 4 έως 8 εβδομάδες. Αυτό διότι όλα τα έγγραφα που απαιτούνται, σύμφωνα με τον νόμο, στις συναλλαγές με ακίνητα, έχουν συγκεκριμένη διάρκεια ισχύος και για τον λόγο αυτό η προετοιμασία τους αρχίζει μόνο μετά την υπογραφή Προσυμφώνου αγοραπωλησίας ακινήτου με τον αγοραστή του ακινήτου.
Σύμφωνα με την πρακτική της Simo Properties, οι αλλοδαποί πολίτες με τους οποίους συνεργαζόμαστε πρέπει να προετοιμάσουν ορισμένα από τα έγγραφά τους στον τόπο διαμονής τους και στη συνέχεια να τα στείλουν στη Βουλγαρία – αυτό επίσης απαιτεί τεχνολογικό χρόνο.
Αφού παρουσιαστεί αγοραστής για το ακίνητό σας, το πρώτο βήμα της διαδικασίας πώλησης είναι ο ίδιος να προχωρήσει σε κράτηση του ακινήτου σας με την καταβολή ενός χρηματικού ποσού ως προκαταβολή (αρραβώνας). Τι σας εγγυάται η προκαταβολή;
Για να κάνει κράτηση του ακινήτου σας, ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει προκαταβολή, η οποία αποτελεί εγγύηση της πρόθεσής του να αγοράσει το ακίνητό σας. Με βάση αυτή την προκαταβολή θα συνταχθεί Συμφωνία κράτησης με προκαταβολή (βάσει Εντύπου κράτησης) η οποία πρέπει να υπογραφεί από τον αγοραστή και από εσάς. Η συμφωνία αυτή σας εγγυάται ότι η αγορά του ακινήτου σας θα γίνει εντός συγκεκριμένης προθεσμίας και για τον λόγο αυτό θα πρέπει να παύσει να διατίθεται στην αγορά, δεν θα διοργανώνονται επισκέψεις υποψήφιων αγοραστών, δεν θα λαμβάνονται άλλες προκαταβολές, δεν θα υπογράφονται άλλες συμβάσεις ή συμφωνίες, για το χρονικό διάστημα που ορίζεται σε αυτή για την προετοιμασία και την υπογραφή Προσυμφώνου αγοραπωλησίας ακινήτου. Η πληρωμή μπορεί να γίνεται μέσω τραπέζης ή με μετρητά.
Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι σε περίπτωση υπαίτιας άρνησης εκ μέρους του αγοραστή να προχωρήσει στην υπογραφή Προσυμφώνου αγοραπωλησίας ακινήτου εντός της καθορισμένης προθεσμίας ή να προβεί απευθείας στη σύναψη σύμβασης αγοραπωλησίας του ακινήτου, ο ίδιος χάνει την προκαταβολή του η οποία δεν του επιστρέφεται και εσείς μπορείτε να την κρατήσετε δικαιωματικά.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Αφού βρούμε τον κατάλληλο αγοραστή για το ακίνητό σας, εμείς, ως αντιπρόσωποί σας για την πώληση του ακινήτου σας, μπορούμε να εισπράξουμε το ποσόν της προκαταβολής εξ ονόματός σας και για λογαριασμό σας, το οποίο ποσόν θα φυλάσσεται σε εμάς. Ο λόγος για τον οποίο λαμβάνει την προκαταβολή το γραφείο μας είναι ότι δεν είναι δυνατόν να τη λάβετε αυτοπροσώπως. Σε περίπτωση που ο αγοραστής του ακινήτου σας αρνηθεί να το αγοράσει ή δεν προβεί στην αγορά του εμπρόθεσμα, θα σας παραδώσουμε το ποσό το οποίο προκατέβαλε, ως καταβολή από τον αγοραστή προς εσάς του ποσού της κύρωσης για παράβαση των υποχρεώσεών του.
Πώς και πότε γίνεται η καταβολή του τιμήματος του ακινήτου; Με μετρητά ή μέσω τραπέζης;
Παρά τα όποια τυπικά σχετικά με τις πληρωμές κατά τις αγοραπωλησίες ακινήτων, στη Βουλγαρία είναι καθιερωμένη η πρακτική ο αγοραστής να καταβάλλει τουλάχιστον το 10% του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης κατά την υπογραφή του Προσυμφώνου αγοραπωλησίας του ακινήτου, ενώ το υπόλοιπο (90% ή λιγότερο) καταβάλλεται την ημέρα της σύναψης της συναλλαγής υπό τη μορφή συμβολαιογραφικής πράξης, αλλά απαραίτητα πριν από την καταχώριση της συμβολαιογραφικής πράξης στον Οργανισμό Δημοσίου Μητρώου. Όλες οι πραγματοποιούμενες πληρωμές αποδεικνύονται με αντίγραφα τραπεζικών λογαριασμών για τα καταβληθέντα ποσά και αποδείξεις για τα εισπραχθέντα ποσά στο πλαίσιο της συναλλαγής. Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι από την 01.07.2011 υπάρχει όριο στην πληρωμή των συναλλαγών ακινήτων με μετρητά μέχρι το ποσό των 10 000 λέβα, ενώ βεβαίως υπάρχουν και άλλες ανεπίσημες πρακτικές.
Τι είναι Προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου και ποια η σημασία του;
Το Προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου συντάσσεται σε γραπτή μορφή για να επισημοποιήσει και να εγγυηθεί την καλή θέληση και τις προθέσεις των μερών, ενώ κύριος σκοπός του είναι να προετοιμάσει και να προσδιορίσει όλους τους όρους και τις υποχρεώσεις των μερών, βάσει των οποίων θα πραγματοποιηθεί η συναλλαγή και θα υπογραφεί η Οριστική σύμβαση (Συμβολαιογραφική πράξη).
Σε κάθε Προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου εμπεριέχεται μια σειρά βασικών στοιχείων. Τα στοιχεία αυτά είναι:
- τα μέρη (τα συμβαλλόμενα μέρη) της σύμβασης,
- το αντικείμενο της σύμβασης (το ακίνητο),
- το τίμημα (η τιμή) του ακινήτου και ο τρόπος εμπρόθεσμης πληρωμής του ποσού,
- οι κυρώσεις προς τα συμβαλλόμενα μέρη σε περίπτωση υπαίτιας άρνησης και αθέτησης των υποχρεώσεων οι οποίες απορρέουν από το Προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου.
Σε περίπτωση πώλησης ακινήτου μαζί με κινητά περιουσιακά στοιχεία (έπιπλα κ.λπ.), συντάσσεται Πρωτόκολλο παραλαβής και παράδοσης, ως αναπόσπαστο μέρος του Προσυμφώνου, στο οποίο περιγράφονται λεπτομερώς τα περιουσιακά στοιχεία. Τα συμβαλλόμενα μέρη υπογράφουν το Προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου αυτοπροσώπως ή μέσω δεόντως εξουσιοδοτημένων από αυτά προσώπων, λαμβανομένου υπόψη ότι στη Βουλγαρία δεν υπάρχει νομική απαίτηση για σύναψη αυτού του τύπου συμφωνίας υπό τη μορφή συμβολαιογραφικής πράξης.
Εκ νέου, παρά τα όποια τυπικά σχετικά με τις πληρωμές κατά τις αγοραπωλησίες ακινήτων, στη Βουλγαρία είναι καθιερωμένη η πρακτική ο αγοραστής να καταβάλλει συνήθως τουλάχιστον το 10% του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης κατά την υπογραφή του Προσυμφώνου αγοραπωλησίας του ακινήτου, ενώ το υπόλοιπο (90% ή λιγότερο) καταβάλλεται την ημέρα της σύναψης της συναλλαγής υπό τη μορφή συμβολαιογραφικής πράξης, αλλά απαραίτητα πριν από την καταχώριση της συμβολαιογραφικής πράξης στον Οργανισμό Δημοσίου Μητρώου. Όλες οι πραγματοποιούμενες πληρωμές αποδεικνύονται με αντίγραφα τραπεζικών λογαριασμών για τα καταβληθέντα ποσά και αποδείξεις για τα εισπραχθέντα ποσά στο πλαίσιο της συναλλαγής.
Σημείωση: Αυτό το στάδιο της αγοράς ακινήτου στη Βουλγαρία μπορεί να παραληφθεί, εάν τα μέρη προχωρήσουν απευθείας στην ολοκλήρωση της συναλλαγής ενώπιον συμβολαιογράφου συνάπτοντας Οριστική σύμβαση με τη μορφή Συμβολαιογραφικής πράξης (συμβολαίου). Αυτό όμως δεν συνιστάται σε όλες τις περιπτώσεις!
Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι από την 01.07.2011 υπάρχει όριο στην πληρωμή των συναλλαγών ακινήτων με μετρητά μέχρι το ποσό των 10 000 λέβα, ενώ βεβαίως υπάρχουν και άλλες ανεπίσημες πρακτικές.
Τι είναι η Οριστική σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτου, άλλως αποκαλούμενη Συμβολαιογραφική πράξη ή Συμβόλαιο;
Η Οριστική σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτου, συναπτόμενη με τη μορφή Συμβολαιογραφικής πράξης, είναι σύμβαση που εμπίπτει στη σφαίρα του εμπράγματου δικαίου, η οποία ουσιαστικά πιστοποιεί τη μεταβίβαση της κυριότητας του συγκεκριμένου ακινήτου. Στην πράξη, μετά την υπογραφή της και υποχρεωτικά αφού έχετε ήδη λάβει εξ ολοκλήρου το 100% του τιμήματος πώλησής του ακινήτου, μεταβιβάζετε την επ’ αυτού κυριότητα στον νέο ιδιοκτήτη – τον αγοραστή του ακινήτου.
Η υπογραφή της Συμβολαιογραφικής πράξης πραγματοποιείται σε εκ των προτέρων συμφωνηθείσα ημέρα και ώρα, ενώπιον αρμόδιου συμβολαιογράφου με γεωγραφική περιφέρεια άσκησης δραστηριότητας την περιοχή στην οποία ευρίσκεται το ακίνητο. Την ημέρα της επικύρωσης της συναλλαγής, ο συμβολαιογράφος προσκομίζει τη Συμβολαιογραφική πράξη στην Υπηρεσία Μητρώου, αρμόδια για την περιοχή στην οποία ευρίσκεται το ακίνητο και στη συνέχεια ο αρμόδιος για ζητήματα κτηματολογίου δικαστής του οικείου Πρωτοδικείου εντέλλεται την καταχώριση της Συμβολαιογραφικής πράξης στο Μητρώο ακινήτων του Οργανισμού Δημοσίου Μητρώου.
Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι πέραν του διαμεσολαβητικού της ρόλου, η Simo Properties αναλαμβάνει επίσης και την παροχή συνδρομής κατά την προετοιμασία και τον νομικό έλεγχο όλων των εγγράφων σε όλα τα στάδια της διαδικασίας αγοραπωλησίας, μέχρι την οριστική ολοκλήρωση της συναλλαγής και τη λήψη, εκ μέρους σας, του συνόλου του τιμήματος πώλησης του ακινήτου σας.
Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στις συναλλαγές ακινήτων;
Ο συμβολαιογράφος είναι εγγυητής, αρμόδιο πρόσωπο στο οποίο έχει ανατεθεί από το κράτος να προβαίνει στις προβλεπόμενες από τον νόμο συμβολαιογραφικές ενέργειες. Όλοι οι εν ενεργεία συμβολαιογράφοι είναι εγγεγραμμένοι στο Μητρώο του Συμβολαιογραφικού Επιμελητηρίου της Δημοκρατίας της Βουλγαρίας.
- Κατά τις συναλλαγές ακινήτων, ο συμβολαιογράφος επαληθεύει την ταυτότητα, τη δικαιοπρακτική ικανότητα και την αντιπροσωπευτική εξουσία των προσώπων τα οποία εμφανίζονται ενώπιόν του (αγοραστής και πωλητής).
- Αφού λάβει σε πρωτότυπη μορφή όλα εκείνα τα έγγραφα για το ακίνητο, από τα οποία απορρέει το δικαίωμα κυριότητας, ελέγχει για τυχόν ύπαρξη νομικών εμποδίων για τη μεταβίβαση του ακινήτου.
- Ο συμβολαιογράφος διαβάζει στα συμβαλλόμενα μέρη το περιεχόμενο του σχεδίου Συμβολαιογραφικής πράξης και τα μέρη επιβεβαιώνουν ενώπιόν του την αντίστοιχη βούλησή τους, όπως αυτή αποτυπώνεται στο σχέδιο Συμβολαιογραφικής πράξης.
- Αφού εσείς, ως πωλητής, λάβετε ολόκληρο το συμφωνηθέν τίμημα πώλησης του ακινήτου σας, επιβεβαιώνετε στον συμβολαιογράφο που επικυρώνει τη συναλλαγή ότι έχετε λάβει το ποσό του τιμήματος πώλησης. Αυτή η εκ μέρους σας επιβεβαίωση συνιστά την έγκρισή σας ώστε ο συμβολαιογράφος να προχωρήσει στην καταχώριση της συμβολαιογραφικής πράξης στο Μητρώο Ακινήτων του Οργανισμού Δημοσίου Μητρώου του οικείου Πρωτοδικείου της περιοχής στην οποία ευρίσκεται το ακίνητο.
ΜΕΧΡΙΣ ΟΤΟΥ ΔΕΝ ΕΠΙΒΕΒΑΙΩΣΕΤΕ ΕΣΕΙΣ Ο ΙΔΙΟΣ ΣΤΟΝ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟ, ΕΝΩΠΙΟΝ ΤΟΥ ΟΠΟΙΟΥ ΣΥΝΑΠΤΕΤΑΙ Η ΣΥΝΑΛΛΑΓΗ ΠΩΛΗΣΗΣ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΑΣ, ΟΤΙ ΕΧΕΤΕ ΛΑΒΕΙ ΠΛΗΡΩΣ ΚΑΙ ΕΞ ΟΛΟΚΛΗΡΟΥ ΤΟ ΠΟΣΟ ΤΟΥ ΤΙΜΗΜΑΤΟΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΠΟ ΤΟΝ ΑΓΟΡΑΣΤΗ, Ο ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΣ ΔΕΝ ΘΑ ΠΡΟΧΩΡΗΣΕΙ ΣΤΗΝ ΕΓΓΡΑΦΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΚΑΙ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΤΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΣΤΟΝ ΑΓΟΡΑΣΤΗ. Ο συμβολαιογράφος χορηγεί στα συμβαλλόμενα μέρη αντίγραφο της Συμβολαιογραφικής πράξης μετά την καταχώριση και την εγγραφή της στο Μητρώο Ακινήτων.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Σε περίπτωση που ο πωλητής είναι αλλοδαπός πολίτης και δεν κατέχει επαρκώς τη βουλγαρική γλώσσα, εμείς, η Simo Properties, αναλαμβάνουμε, σύμφωνα με τις απαιτήσεις της βουλγαρικής νομοθεσίας, να μεταφράσουμε προφορικά στη μητρική γλώσσα του πωλητή τη Συμβολαιογραφική πράξη η οποία θα υπογραφεί από τα συμβαλλόμενα μέρη. Σκοπός είναι ο πωλητής να κατανοήσει χωρίς καμία αμφιβολία το νόημα και τη σημασία του κειμένου και να εκφράσει τη βούλησή του για την πώληση ενώπιον του συμβολαιογράφου. Στην περίπτωση αυτή, ο μεταφραστής του κτηματομεσιτικού γραφείου Simo Properties υπογράφει επίσης τη Συμβολαιογραφική πράξη αγοραπωλησίας, θέτοντας την υπογραφή του μαζί με τις υπογραφές του πωλητή, του αγοραστή και του συμβολαιογράφου, ως εγγύηση για την ακρίβεια της μετάφρασης.
Χρειάζεται να χρησιμοποιήσω δικηγόρο κατά την πώληση ακινήτου;
Πολύ συχνά οι πελάτες, στην επιθυμία τους να εξοικονομήσουν χρήματα, αρνούνται να χρησιμοποιήσουν τις υπηρεσίες δικηγόρου σε συναλλαγές ακινήτων. Λαμβάνοντας υπόψη τη σπουδαιότητα της διαδικασίας αγοραπωλησίας ενός ακινήτου, η Simo Properties συνιστά σε ειδικές περιπτώσεις που αφορούν κάποια μη τυπικής μορφής διαδικασία αγοραπωλησίας ή την ύπαρξη ιδιαιτερότητας στην ιδιοκτησία, να χρησιμοποιούνται πάντα οι υπηρεσίες εν ενεργεία δικηγόρου, ειδικευμένου στο εμπράγματο δίκαιο και στα ακίνητα. Αυτό θα μειώσει σημαντικά τους κινδύνους σύναψης μιας ασύμφορης σύμβασης ή συναλλαγής, δεδομένης της μεγάλης πολυμορφίας των πιθανών περιπτώσεων στις συναλλαγές ακινήτων.
Η αμοιβή του δικηγόρου είναι αντικείμενο ατομικής συμβατικής σχέσης μεταξύ του πελάτη και του δικηγόρου, αλλά, ανεξάρτητα από το ύψος της, αποτελεί επένδυση σε ασφάλεια.
Τα παραπάνω ισχύουν εξίσου και για τα δύο συμβαλλόμενα μέρη, αφορούν όμως περισσότερο τους αγοραστές, καθώς για τους ίδιους έχει εξαιρετικά μεγάλη σημασία να αποκτήσουν το ακίνητο απαλλαγμένο από βάρη και αρνητικές γι’ αυτούς νομικές συνέπειες. Η εμπειρία μας δείχνει ότι, κατά την πώληση ενός ακινήτου, η χρήση των υπηρεσιών εξειδικευμένου νομικού είναι απαραίτητη σε πολύ λίγες περιπτώσεις. Όπως έχουμε ήδη διευκρινίσει, παρόμοια ανάγκη έχει ο αγοραστής, όντας το ευάλωτο μέρος της συναλλαγής.
Μπορώ να πουλήσω το ακίνητό μου χωρίς να είμαι παρών στην υπογραφή του Προσυμφώνου ή/και στη συναλλαγή ενώπιον του συμβολαιογράφου;
Ναι. Ειδικά για την περίπτωση αυτή, ο νόμος προβλέπει τη δυνατότητα εξουσιοδότησης τρίτου. Το πληρεξούσιο πρέπει να φέρει επικύρωση συμβολαιογράφου και είναι επιθυμητό να περιγράφει το συγκεκριμένο ακίνητο, καθώς και τα δικαιώματα εκπροσώπησης τα οποία ο εξουσιοδοτών παραχωρεί στον εξουσιοδοτούμενο. Η μεγάλη δυναμική και η έλλειψη χρόνου στην καθημερινότητά μας είναι κανόνας, οπότε πλέον αυτή είναι μια όλο και πιο συχνά χρησιμοποιούμενη πρακτική.
Η πρακτική μας δείχνει ότι οι αλλοδαποί μας πελάτες συνήθως δεν έχουν τη δυνατότητα να οργανώνουν τα ταξίδια τους, ώστε να προλάβουν τις προθεσμίες των συμβάσεών τους για αγορά ακινήτων, ενώ τα ταξίδια αυτά, στις περισσότερες περιπτώσεις, έχουν αρκετά μεγάλο κόστος. Η εκπροσώπηση σε συναλλαγές ακινήτων είναι μια από τις υπηρεσίες που προσφέρει το κτηματομεσιτικό γραφείο Simo Properties στους πελάτες του – την προσφέρουμε εντελώς δωρεάν!